El Ayuntamiento de Pizarra aprobó en el último pleno celebrado un complemento a la Ordenanza Municipal de Edificación que dispone que tienen por objeto completar la ordenación urbanística establecida por los instrumentos de planeamiento en contenidos que no deban formar parte necesariamente de ellos conforme a esta Ley, de forma coherente y compatible con sus determinaciones.
 
En este sentido, pese a contar el Ayuntamiento de Pizarra con un Plan General de Ordenación Urbanística relativamente reciente, al publicarse en el año 2011, en la aplicación del mismo habían surgido nuevas necesidades de concreción en la práctica diaria, que ha hecho necesario precisar diversos aspectos de su normativa en virtud de la habilitación contenida en la LOUA para dictar las Ordenanzas de Edificación.
 
Algunas de estas necesidades se han debido a la parca regulación contenida en el PGOU sobre determinadas obras cuya ejecución es muy generalizada y abarca una casuística muy amplia, como ocurre por ejemplo con las construcciones auxiliares del artículo 264 de la normativa del PGOU, cuya aplicación práctica es compleja, especialmente si de lo que se trata es de evitar fraudes o si se pretenden no contrariar el espíritu de la normativa de aplicación a una concreta clase de suelo. Con esta regulación se pretende dotar de una mayor seguridad jurídica respecto a lo que puede construirse, con proporcionalidad sobre los derechos de los colindantes y sin perjudicar la estética constructiva. Y todo ello de modo transparente y público evitando lo máximo posible la discrecionalidad técnica del intérprete de la norma.
 
Algo parecido ocurre con la regulación de piscinas del artículo 260, cuya parca regulación impone la separación a linderos de 2 metros en todo caso sin excepción alguna. Con la regulación se pretende atemperar el rigor de la norma con el máximo respecto a los derechos de los colindantes, ya que sólo con la declaración fehaciente de los propietarios afectados podrá reducirse esa distancia. Con esta regulación se va a habilitar a grandes porciones de suelo urbano para que puedan acceder a la posibilidad de construir una piscina, posibilidad que hasta ahora les estaba vetada. Con ello se podrá incrementar el valor de las propiedades, generando riqueza y bienestar para el vecindario de Pizarra.
Por otra parte, la reciente reforma legal del Decreto 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, ha modificado el régimen jurídico de aplicación a las edificaciones construidas sin licencia, para las cuales han transcurrido los plazos para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, mediante el acceso a la certificación de antigüedad asimilada a licencia y la resolución por la que se declara la situación de asimilada a fuera de ordenación. Esta regulación es incompatible con la actual Ordenanza Municipal por la que se regulan las normas de habitabilidad y salubridad en el suelo no urbanizable aprobada en 2013 conforme al anterior Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable de Andalucía. En consecuencia, en aras a una mayor seguridad jurídica, se deroga dicha Ordenanza y se regulan determinados aspectos de competencia municipal que complementan el Decreto Ley 3/2019, así como las previsiones del PGOU sobre estas concretas situaciones.
 
Finalmente, dada la omisión de regulación de la altura de los muros de separación entre propiedades en algunos ámbitos del PGOU, se recoge un artículo con una regulación supletoria para cubrir esta laguna jurídica y ofrecer así una mayor seguridad jurídica.
 
Artículo 1. Condiciones particulares de las construcciones auxiliares del artículo 265 del PGOU de Pizarra.
 
1. Se permitirán construcciones o cuerpos de edificación auxiliares al servicio de las
principales no computando las superficies para volumen edificable y ocupación, con un máximo de 30 m2.
Podrán estar adosadas a lindero privado, aun cuando la normativa del planeamiento no establezca el carácter adosado de las construcciones, en caso de existir acuerdo entre colindantes mediante autorización de todos los propietarios de la propiedad colindante afectada. No obstante, el planeamiento de desarrollo podrá excluir el acuerdo de colindantes en todo caso para concretos ámbitos. Dicha autorización se suscribirá en escritura pública ante notario y será irrevocable, es decir, se otorgará con carácter indefinido e incondicionado.
En todo caso deberá respetarse la separación a lindero público, sin posibilidad alguna de autorización.
 
En el resto de los casos, se computan tanto la edificabilidad como la ocupación y debiendo cumplir las separaciones a linderos públicos y privados de cada zona.
 
2. Se entenderán como usos permitidos dentro de los usos auxiliares los siguientes:
Trastero
Almacén
Aparcamiento
Lavadero
Tendedero
Aseo
Barbacoa
 
Estará prohibido cualquier otro uso no considerado en el listado anterior.
 
3. Los usos auxiliares requerirán de licencia de obras siempre, y de proyecto en aquellos casos que se trate de una edificación conforme a la directrices de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Habrán de disponerse exclusivamente en planta baja, con acceso independiente al de la vivienda (a través del patio o de la calle). Habrá independencia estructural entre la edificación auxiliar y las edificaciones existentes.
La superficie máxima que puede ocupar el uso auxiliar será de 30m2, sin que compute a efectos de edificabilidad ni ocupación. En aquellas zonas de ordenanza que se establezca sometido a informes técnico y jurídico.
 
El fondo máximo edificable 2/3 habrán de cumplir con dicho fondo edificable, salvo que se suscriba un acuerdo entre colindantes ante notario en los términos del apartado 1.
Se podrá adosar a linderos en las ordenanzas que admitan edificación adosada. En las
ordenanzas que se establezcan separación a linderos de las edificaciones, habrá de atenerse a lo que dicte dicha ordenanza, pudiéndose adosar a linderos las edificaciones auxiliares siempre que se suscriba un acuerdo entre colindantes ante notario en los términos del apartado 1.
Se establece como altura interior libre máxima de la edificación auxiliar 2,7m, pudiendo sobre esta altura disponerse forjado y cubierta plana o bien inclinada, hasta una altura máxima de cumbrera o peto de 4m. En ningún caso su cubierta será transitable.
4. En las edificaciones catalogadas no será compatible la construcción auxiliar conforme al art 265 del PGOU, así como en aquellos otros ámbitos en los que el planeamiento más específico según la clase de suelo lo prohíba expresamente.
 
Artículo 2. Condiciones particulares de las Piscinas.
Se podrán construir piscinas en todas las zonas de ordenanza de suelo urbano, ubicándose la misma en cualquier planta.
Habrá de respetarse una distancia mínima a linderos de 2m desde la lámina de agua,
pudiéndose reducir esta distancia siempre que se suscriba un acuerdo entre colindantes mediante autorización de todos los propietarios de la propiedad colindante afectada. No obstante, el planeamiento de desarrollo podrá excluir el acuerdo de colindantes en todo caso para concretos ámbitos. Dicha autorización se suscribirá en escritura pública ante notario y será irrevocable, es decir, se otorgará con carácter indefinido e incondicionado.
 
El acuerdo entre colindantes no exime de ninguna responsabilidad de daños por humedades, daños estructurales o cualesquiera otros que correspondan entre las partes.
Se requerirá licencia de obras mayores con aportación de proyecto técnico para todas las piscinas, salvo para las de fibra o piscinas portátiles, en cuyo caso se podrá solicitar licencia de obra menor.
 
En todo caso, se precisará la presentación de declaración responsable de ocupación o
primera utilización de las piscinas, en la que se requerirá certificado de estanqueidad del vaso, ya sea de la dirección facultativa, o de la empresa instaladora.
 
Las aguas de vaciado de la piscina habrá de ser vertidas a red municipal, no admitiéndose en ningún caso su vertido a vía pública, o a zonas ajardinadas, ya sean públicas o privadas.
 
Artículo 3. Determinaciones respecto a la certificación de antigüedad asimilada a licencia y la resolución de asimilado a fuera de ordenación reguladas en el Decreto Ley 3/2019 de 24 de septiembre.
 
1. Podrá otorgarse la certificación de antigüedad asimilada a licencia regulada en el
artículo 2 del Decreto Ley 3/2019, para aquellas edificaciones en las que se acredite la
antigüedad establecida en dicho precepto, sin necesidad de acreditar ni la aptitud para el uso ni las condiciones de seguridad o salubridad. En tal caso, en la resolución municipal que se adopte, se hará constar expresamente que la edificación no resulta habitable.
 
En el caso de que el promotor sí acreditara la antigüedad, más la aptitud para el uso y las condiciones de seguridad y salubridad, se harán constar igualmente en la resolución municipal dichas características de la edificación.
 
Cuando se trate de edificaciones en suelo no urbanizable, se podrá exigir documentación técnica complementaria para la plena acreditación de que no se han ejecutado obras posteriores a las referidas en el artículo 2 del Decreto Ley 3/2019.
 
2. La acreditación de la antigüedad se justificará mediante la presentación de certificado emitido por técnico competente.
 
3. En caso de agrupación de edificaciones, podrá otorgarse la certificación de antigüedad asimilada a licencia o resolución de declaración de asimilado a fuera de ordenación únicamente a una de las edificaciones o parte de ellas, siempre que exista una previa segregación o división horizontal de la misma y, siempre que sean susceptibles de ser utilizadas de forma independiente sin detrimento de las restantes.
 
4. No se exigirá la previa certificación de antigüedad asimilada a licencia en suelo urbano para la ejecución de obras de escasa entidad constructiva como vallados, colocación de zócalos, instalación de ventanas y puertas, enlucidos, pequeñas instalaciones livianas y, en general, obras puntuales de reparación y mantenimiento. En estos casos, la resolución municipal de certificación de antigüedad podrá sustituirse por la certificación catastral en la que conste como fecha de construcción aquella en la que haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de disciplina urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio.
 
5. La certificación de antigüedad asimilada a licencia o resolución declarativa de asimilado a fuera de ordenación, no presupone el derecho del propietario al acceso a servicios municipales tales como el agua potable o similares, si la edificación se encuentra en una ubicación donde no alcance la cobertura de los servicios por el Ayuntamiento.
 
Artículo 4. Altura de muros de separación entre propiedades.
La altura de muros de separación entre propiedades, cuando no esté expresamente regulada en el planeamiento urbanístico exigible según la clase de suelo, será como máximo de 2,70 metros en planta baja.
 
Disposición derogatoria.
Queda derogada la Ordenanza Municipal por la que se regulan las normas de habitabilidad y salubridad en el suelo no urbanizable.